{"id":1504,"date":"2026-10-16T17:41:26","date_gmt":"2026-10-16T20:41:26","guid":{"rendered":"https:\/\/housi.com\/blog\/?p=1504"},"modified":"2026-10-16T17:42:49","modified_gmt":"2026-10-16T20:42:49","slug":"guia-do-retorno-de-investimento-do-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/housi.com\/blog\/decoracao\/guia-do-retorno-de-investimento-do-imovel\/","title":{"rendered":"Retorno de investimento de um im\u00f3vel: guia para calcular o resultado"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O retorno de investimento de um im\u00f3vel \u00e9 o que sobra do aluguel depois de pagar todos os custos, somado \u00e0 valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel quando ela existe, dividido por tudo o que voc\u00ea colocou nele<\/strong>. O n\u00famero final muda bastante conforme o jeito de alugar, e \u00e9 por isso que este guia compara tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es para o mesmo studio: alugado vazio, alugado decorado e alugado decorado com gest\u00e3o profissional.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A l\u00f3gica do guia \u00e9 simples. Voc\u00ea acompanha um \u00fanico studio de R$ 400.000 ao longo de 4 passos (quanto foi investido, quanto entra de aluguel, quanto sai de custos e quanto ele valoriza). Ao final de cada passo, v\u00ea os resultados das tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es lado a lado. Os valores s\u00e3o fict\u00edcios, servem para mostrar a conta, e voc\u00ea pode troc\u00e1-los pelos do seu im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Neste post voc\u00ea encontra:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Como funciona a conta deste guia: um studio, tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es<\/li>\n\n\n\n<li>Passo 1: monte o investimento total de cada situa\u00e7\u00e3o<\/li>\n\n\n\n<li>Passo 2: projete a receita de aluguel de cada situa\u00e7\u00e3o<\/li>\n\n\n\n<li>Passo 3: desconte o que sai do seu bolso e veja o retorno l\u00edquido<\/li>\n\n\n\n<li>Passo 4: some a valoriza\u00e7\u00e3o e chegue ao retorno total<\/li>\n\n\n\n<li>ROI, rentabilidade ou payback: qual indicador usar em cada decis\u00e3o<\/li>\n\n\n\n<li>Im\u00f3vel ou renda fixa: o que rende mais?<\/li>\n\n\n\n<li>Por que decora\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o mudam o resultado do studio<\/li>\n\n\n\n<li>Retorno de investimento de um im\u00f3vel: compare cen\u00e1rios antes de decidir<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Como funciona a conta deste guia: um studio, tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A conta deste guia parte de um mesmo studio, de R$ 400.000, com condom\u00ednio de R$ 450 por m\u00eas e IPTU de R$ 1.500 por ano. O que muda de uma situa\u00e7\u00e3o para outra \u00e9 s\u00f3 a forma de coloc\u00e1-lo no mercado, e \u00e9 isso que mostra quanto cada escolha pesa no resultado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">As tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es s\u00e3o estas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Studio vazio:<\/strong> alugado sem m\u00f3veis por R$ 2.000 por m\u00eas, com 2 meses parado por ano e R$ 1.000 por ano de manuten\u00e7\u00e3o.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Studio decorado:<\/strong> recebe R$ 30.000 de decora\u00e7\u00e3o antes de ser alugado. Com isso, o aluguel sobe 20%, para R$ 2.400 por m\u00eas, o im\u00f3vel tamb\u00e9m fica 2 meses parado por ano e a manuten\u00e7\u00e3o sobe para R$ 1.800 por ano, porque h\u00e1 mais itens para cuidar.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Studio decorado com gest\u00e3o:<\/strong> \u00e9 o studio decorado, mas com uma gest\u00e3o profissional que cuida de an\u00fancio, pre\u00e7o e ocupa\u00e7\u00e3o. O tempo parado cai para meio m\u00eas por ano, e a gest\u00e3o fica com 10% da receita.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse acompanhamento vai em quatro etapas. Nos passos 1 a 3, voc\u00ea chega ao retorno bruto e ao retorno l\u00edquido por ano. No passo 4, soma a valoriza\u00e7\u00e3o e fecha o retorno total em 5 anos. O resultado de cada situa\u00e7\u00e3o aparece sempre na mesma ordem: vazio, decorado e decorado com gest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Passo 1: monte o investimento total de cada situa\u00e7\u00e3o<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O investimento total \u00e9 tudo o que voc\u00ea paga at\u00e9 o studio estar pronto para gerar renda<\/strong>: pre\u00e7o de compra, impostos, custos de cart\u00f3rio e o que for necess\u00e1rio para deix\u00e1-lo alug\u00e1vel. \u00c9 esse total, e n\u00e3o s\u00f3 o pre\u00e7o do im\u00f3vel, que fica no denominador de qualquer indicador de retorno.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na compra entram o ITBI e as despesas de escritura e registro. O ITBI \u00e9 um imposto municipal e a al\u00edquota varia por cidade. Em S\u00e3o Paulo, por exemplo, a <a href=\"https:\/\/portas.com.br\/noticias\/itbi-sao-paulo\/\">al\u00edquota \u00e9 de 3% sobre o valor do im\u00f3vel<\/a>. No studio de R$ 400.000, isso d\u00e1 R$ 12.000 de ITBI, e mais R$ 6.000 de escritura e registro. A aquisi\u00e7\u00e3o chega, ent\u00e3o, a R$ 418.000.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depois vem a prepara\u00e7\u00e3o para alugar. O studio vazio n\u00e3o tem esse gasto. Nos outros dois, a decora\u00e7\u00e3o custa R$ 30.000, entre projeto, mob\u00edlia, eletrodom\u00e9sticos, instala\u00e7\u00e3o e enxoval. O resultado do passo:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Studio vazio: R$ 418.000 investidos.<\/li>\n\n\n\n<li>Studio decorado: R$ 448.000 investidos.<\/li>\n\n\n\n<li>Studio decorado com gest\u00e3o: R$ 448.000 investidos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Passo 2: projete a receita de aluguel de cada situa\u00e7\u00e3o<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>A receita do ano \u00e9 o aluguel mensal multiplicado pelos meses em que o studio realmente fica ocupado<\/strong>. <strong>Quase todo erro de proje\u00e7\u00e3o vem de supor que o im\u00f3vel fica alugado os 12 meses<\/strong>, ent\u00e3o vale descontar o tempo parado desde o come\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para ter uma r\u00e9gua de mercado, o <a href=\"https:\/\/portas.com.br\/noticias\/aluguel-residencial-alta-711-2026-fipezap\/\">\u00edndice FipeZAP de setembro de 2026<\/a> mostrou rentabilidade m\u00e9dia de 6,13% ao ano no aluguel residencial, calculada sobre o pre\u00e7o m\u00e9dio de venda dos im\u00f3veis anunciados. Entre as capitais, Recife teve a maior rentabilidade, de <a href=\"https:\/\/bpmoney.com.br\/economia\/aluguel-sobe-quase-dobro-inflacao-2026-fipezap\/\">8,30% ao ano<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse \u00e9 um retorno bruto, antes de qualquer custo, e vale lembrar que o \u00edndice mede pre\u00e7os anunciados, n\u00e3o os valores fechados.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Agora, as tr\u00eas receitas do nosso studio:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Studio vazio: R$ 2.000 por m\u00eas durante 10 meses ocupados, o que d\u00e1 R$ 20.000 no ano.<\/li>\n\n\n\n<li>Studio decorado: R$ 2.400 por m\u00eas durante 10 meses ocupados, ou R$ 24.000 no ano. Esse aluguel 20% maior parte do dado de que studios decorados estrategicamente t\u00eam <a href=\"https:\/\/housi.com\/blog\/decoracao\/design-de-interiores-para-studios\/\">rentabilidade m\u00e9dia at\u00e9 20% maior, segundo an\u00e1lises da Housi<\/a>.<\/li>\n\n\n\n<li>Studio decorado com gest\u00e3o: R$ 2.400 por m\u00eas durante 11,5 meses ocupados, ou R$ 27.600 no ano.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O formato de loca\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m altera a receita. A mensalidade tradicional \u00e9 mais previs\u00edvel, e a estadia flex\u00edvel costuma render mais por m\u00eas, mas exige mais aten\u00e7\u00e3o. Para comparar os dois, vale ler o post sobre <a href=\"https:\/\/housi.com\/blog\/rentabilidade\/diferenca-entre-locacao-tradicional-e-moradia-flexivel\/\">loca\u00e7\u00e3o tradicional e moradia flex\u00edvel<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Passo 3: desconte o que sai do seu bolso e veja o retorno l\u00edquido<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O retorno l\u00edquido \u00e9 a receita do ano menos todos os custos de manter o studio alugado<\/strong>: condom\u00ednio, IPTU, manuten\u00e7\u00e3o, taxa de gest\u00e3o e imposto de renda. \u00c9 o n\u00famero que de fato fica com voc\u00ea, e costuma ser bem menor que o retorno bruto.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nos tr\u00eas casos, o condom\u00ednio soma R$ 5.400 por ano e o IPTU, R$ 1.500. A manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 de R$ 1.000 no studio vazio e de R$ 1.800 nos decorados. No studio com gest\u00e3o, a administra\u00e7\u00e3o leva 10% da receita, ou R$ 2.760. Se voc\u00ea quer entender o que a gest\u00e3o profissional costuma incluir e quanto pesa, o post sobre <a href=\"https:\/\/housi.com\/blog\/rentabilidade\/gestao-imoveis-locacao\/\">gest\u00e3o de im\u00f3veis para loca\u00e7\u00e3o<\/a> detalha.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O imposto de renda n\u00e3o entra nessas contas porque o aluguel do nosso studio fica abaixo do <a href=\"https:\/\/coad.com.br\/home\/noticias-detalhe\/135095\/receita-federal-orienta-fontes-pagadoras-e-contribuintes-a-calcular-a-reducao-do-imposto-de-renda-a-partir-de-1-de-janeiro-de-2026\">limite de isen\u00e7\u00e3o de 2026<\/a>. Se voc\u00ea tem outros rendimentos tribut\u00e1veis, eles se somam no m\u00eas, ent\u00e3o vale conferir o seu caso.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Com isso, o resultado por ano \u00e9:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Studio vazio:<\/strong> R$ 20.000 de receita menos R$ 7.900 de custos (condom\u00ednio, IPTU e manuten\u00e7\u00e3o) deixam R$ 12.100 l\u00edquidos, ou 2,89% sobre os R$ 418.000 investidos. O retorno bruto, sem descontar custos nem vac\u00e2ncia, seria de 5,74%.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Studio decorado:<\/strong> R$ 24.000 menos R$ 8.700 de custos deixam R$ 15.300 l\u00edquidos, ou 3,42% sobre R$ 448.000. O retorno bruto \u00e9 de 6,43%.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Studio decorado com gest\u00e3o:<\/strong> R$ 27.600 menos R$ 11.460 de custos (inclui a gest\u00e3o) deixam R$ 16.140 l\u00edquidos, ou 3,60% sobre R$ 448.000. O retorno bruto tamb\u00e9m \u00e9 de 6,43%.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>A gest\u00e3o melhora pouco o resultado l\u00edquido nesse caso, cerca de R$ 840 por ano<\/strong>. O ganho dela aparece mais na previsibilidade e no tempo que voc\u00ea deixa de gastar cuidando do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Passo 4: some a valoriza\u00e7\u00e3o e chegue ao retorno total<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O retorno total soma o aluguel l\u00edquido recebido no per\u00edodo com a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/strong>. A valoriza\u00e7\u00e3o \u00e9 um ganho real, mas s\u00f3 vira dinheiro quando o im\u00f3vel \u00e9 vendido, e por isso \u00e9 bom olhar os dois separadamente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para o nosso studio, vamos considerar um horizonte de 5 anos e uma valoriza\u00e7\u00e3o de 20% no per\u00edodo, o que d\u00e1 R$ 80.000 sobre os R$ 400.000 do pre\u00e7o de compra. \u00c9 uma hip\u00f3tese para ilustrar a conta, e n\u00e3o uma previs\u00e3o. Troque pela expectativa realista do seu bairro.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>Situa\u00e7\u00e3o do studio<\/strong><\/td><td><strong>Investimento<\/strong><\/td><td><strong>Retorno bruto ao ano<\/strong><\/td><td><strong>Retorno l\u00edquido ao ano<\/strong><\/td><td><strong>Retorno total em 5 anos<\/strong><\/td><td><strong>Equivalente por ano<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Vazio<\/td><td>R$ 418.000<\/td><td>5,74%<\/td><td>2,89%<\/td><td>33,6%<\/td><td>5,97%<\/td><\/tr><tr><td>Decorado<\/td><td>R$ 448.000<\/td><td>6,43%<\/td><td>3,42%<\/td><td>34,9%<\/td><td>6,18%<\/td><\/tr><tr><td>Decorado com gest\u00e3o<\/td><td>R$ 448.000<\/td><td>6,43%<\/td><td>3,60%<\/td><td>35,9%<\/td><td>6,32%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O retorno total \u00e9 o ganho de 5 anos (aluguel l\u00edquido acumulado mais os R$ 80.000 de valoriza\u00e7\u00e3o) dividido pelo investimento. A \u00faltima coluna converte esse total em uma taxa anual composta, para facilitar a compara\u00e7\u00e3o com outros investimentos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Repare no peso da valoriza\u00e7\u00e3o. Nas tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es, ela pesa tanto quanto o aluguel l\u00edquido acumulado ou mais. Por isso, o horizonte de tempo e a expectativa de valoriza\u00e7\u00e3o mudam tanto o resultado final.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>ROI, rentabilidade ou payback: qual indicador usar em cada decis\u00e3o<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cada indicador responde a uma pergunta diferente. <strong>O ROI serve para comparar o im\u00f3vel com outros investimentos, a rentabilidade anual serve para comparar um im\u00f3vel com outro, e o payback ajuda a decidir se um gasto espec\u00edfico, como a decora\u00e7\u00e3o, compensa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O ROI \u00e9 o ganho total dividido pelo investimento total, normalmente calculado para um per\u00edodo. \u00c9 a coluna de retorno total da tabela acima. A rentabilidade anual (ou <em>yield<\/em>) divide o aluguel de um ano pelo valor do im\u00f3vel e \u00e9 o n\u00famero que o FipeZAP divulga. Os posts <a href=\"https:\/\/housi.com\/blog\/rentabilidade\/rentabilidade-de-investimento-imobiliario\/\">Rentabilidade de investimento imobili\u00e1rio<\/a> e <a href=\"https:\/\/housi.com\/blog\/rentabilidade\/investir-em-imoveis-vale-a-pena\/\">Investir em im\u00f3veis vale a pena?<\/a> usam f\u00f3rmulas um pouco diferentes para o ROI, ent\u00e3o vale conferir qual delas cada texto adota antes de comparar n\u00fameros.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O payback \u00e9 o tempo para recuperar um gasto. A decora\u00e7\u00e3o do nosso studio custa R$ 30.000 e aumenta o l\u00edquido em R$ 3.200 por ano (de R$ 12.100 para R$ 15.300), o que d\u00e1 cerca de 9 anos considerando s\u00f3 o aluguel. \u00c9 um prazo longo, e por isso olhar apenas o aluguel pode fazer a decora\u00e7\u00e3o parecer cara. A decora\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m ajuda a alugar mais r\u00e1pido e a atrair mais perfis de inquilino, e esse efeito entra no c\u00e1lculo quando voc\u00ea estima a vac\u00e2ncia do seu caso. A conta da mob\u00edlia est\u00e1 em detalhe no post <a href=\"https:\/\/housi.com\/blog\/decoracao\/studio-decorado-vs-vazio-para-locacao\/\">studio decorado vs. sem decora\u00e7\u00e3o<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Por que decora\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o mudam o resultado do studio<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Decora\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o mudam o resultado por tr\u00eas motivos: o studio pronto justifica um aluguel maior, fica menos tempo vago e tem a manuten\u00e7\u00e3o planejada<\/strong>. A tabela do passo 4 mostrou o efeito, e vale entender de onde ele vem.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um studio mobiliado atende quem chega de outra cidade, quem vai ficar pouco tempo e quem n\u00e3o quer comprar m\u00f3veis. Isso amplia o p\u00fablico e encurta o intervalo entre um inquilino e outro. O desgaste maior \u00e9 real, ent\u00e3o um projeto com materiais resistentes e um or\u00e7amento de manuten\u00e7\u00e3o realista fazem parte da conta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 nesse ponto que a Housi atua com investidores. O <a href=\"https:\/\/housi.com\/decor\">Housi Decor<\/a> entrega o studio pronto em at\u00e9 2 meses, com projeto, obra, mob\u00edlia, instala\u00e7\u00e3o e enxoval no mesmo pacote, e j\u00e1 s\u00e3o mais de 3.000 projetos entregues pelo pa\u00eds.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Retorno de investimento de um im\u00f3vel: compare cen\u00e1rios antes de decidir<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voltando \u00e0 d\u00favida do come\u00e7o: o retorno de investimento de um im\u00f3vel depende de quanto voc\u00ea investe, de quanto tempo ele fica realmente alugado e do que sobra depois dos custos. No nosso studio de R$ 400.000, <strong>o retorno l\u00edquido por ano subiu de 2,89% para 3,60%<\/strong> s\u00f3 por chegar ao mercado decorado e bem gerido.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se voc\u00ea tem um studio, ou est\u00e1 decidindo qual comprar, o melhor passo \u00e9 simular os seus n\u00fameros nas tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es antes de fechar qualquer coisa. Comece pelo <a href=\"https:\/\/housi.com\/blog\/rentabilidade\/calculadora-de-rentabilidade\/\">Housi Estimate<\/a>, que simula a rentabilidade do seu im\u00f3vel, e depois converse com os nossos especialistas para entender o quanto decora\u00e7\u00e3o e a gest\u00e3o podem acrescentar ao seu resultado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/housi.com\/decor\">Valorize seu im\u00f3vel com a Housi.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O retorno de investimento de um im\u00f3vel \u00e9 o que sobra do aluguel depois de pagar todos os custos, somado \u00e0 valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel quando ela existe, dividido por tudo o que voc\u00ea colocou nele. 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