O aluguel de imóveis HIS ou HMP é permitido em São Paulo, desde que o inquilino tenha renda dentro da faixa do imóvel e o contrato seja de moradia, nunca de curta temporada. Comprar e vender também pode, com uma condição: nos 10 primeiros anos, o imóvel precisa continuar destinado a famílias que se enquadrem na faixa de renda de cada categoria.
Essas regras valem para a capital paulista, e a fiscalização aumentou bastante nos últimos anos. A seguir, você vê quem pode comprar, como confirmar se um apartamento é HIS ou HMP, o que vale para vender e alugar e por que a curta temporada ficou de fora.
Veja neste guia:
- O que pode e o que não pode em um imóvel HIS e HMP
- Faixas de renda e valores máximos de HIS e HMP em São Paulo
- Quem pode comprar um imóvel HIS ou HMP?
- Como confirmar se o apartamento é HIS ou HMP antes de comprar
- Posso vender um imóvel HIS ou HMP?
- Aluguel de imóveis HIS ou HMP: o que a regra permite
- Curta temporada em HIS e HMP: o que é proibido e quais as consequências
- Se o HIS ou HMP não combina com o seu momento
- Aluguel de imóveis HIS ou HMP: como escolher a moradia certa com a Housi
- Perguntas frequentes sobre o Housi Aluguel HIS
O que pode e o que não pode em um imóvel HIS e HMP
Em resumo: dá para comprar, vender e alugar para morar, sempre com a renda de quem compra ou aluga dentro da faixa do imóvel. A curta temporada e o empréstimo gratuito (comodato) são proibidos. O quadro abaixo reúne o que vale em cada caso, segundo o FAQ da Prefeitura de São Paulo e o resumo do Demarest sobre o decreto.
| Ação | Pode? | Regra principal |
|---|---|---|
| Comprar | Sim | Renda dentro da faixa, sem outro imóvel residencial e dentro do valor máximo |
| Vender | Sim | Nos 10 primeiros anos, só para famílias com renda compatível |
| Alugar para morar | Sim | Inquilino na faixa de renda e aluguel de até 30% da faixa |
| Alugar por temporada (menos de 90 dias) | Não | Proibido pelo Decreto 64.244/2025 |
| Ceder gratuitamente (comodato) | Não | Vedado, mesmo para quem está na faixa de renda |
Essas regras são atualizadas pela Prefeitura. Antes de decidir, vale sempre entrar em contato e confirmar com a Secretaria Municipal de Habitação ou com um advogado.
Faixas de renda e valores máximos de HIS e HMP em São Paulo
O que define se um imóvel é HIS ou HMP é a renda das famílias atendidas, e não o tamanho do apartamento nem o bairro. Existem três categorias:
| Categoria | Renda familiar | Valor máximo de venda |
|---|---|---|
| HIS-1 | Até 3 salários mínimos | R$ 276 mil |
| HIS-2 | De 3 a 6 salários mínimos | R$ 383 mil |
| HMP | De 6 a 10 salários mínimos | R$ 537 mil |
Os valores de venda são os divulgados pela Prefeitura e são atualizados periodicamente. O decreto também prevê um limite de renda por pessoa em cada categoria, como detalha o Demarest.
HIS e HMP não são o Minha Casa, Minha Vida
O Minha Casa, Minha Vida é um programa federal. HIS e HMP são tipologias da política habitacional do município, previstas no Plano Diretor, como explica este artigo do Migalhas. Os dois podem se cruzar: segundo a Prefeitura, uma unidade HIS pode ser financiada pelo Minha Casa, Minha Vida, pelo FGTS ou pelo crédito imobiliário tradicional.
Quem pode comprar um imóvel HIS ou HMP?
Pode comprar quem tem renda familiar dentro da faixa do imóvel, não possui outro imóvel residencial e é aprovado na análise de crédito. Em alguns casos, também pode ser exigido vínculo com a região do empreendimento.
A comprovação da faixa de renda acontece na assinatura do contrato de compra, com a apresentação da certidão de enquadramento. E quem já tem outro imóvel residencial, de acordo com a Prefeitura, não deve comprar HIS ou HMP, isso porque as regras priorizam famílias sem imóvel.
Como confirmar se o apartamento é HIS ou HMP antes de comprar
Antes de assinar, confirme a classificação do imóvel em quatro pontos:
- Placa oficial: os empreendimentos precisam ter uma placa da Prefeitura informando o enquadramento das unidades, as faixas de renda e as regras de uso.
- Material de venda: a classificação deve aparecer nos anúncios e nos materiais do empreendimento.
- Certidão de enquadramento: é o documento que comprova a faixa de renda no momento da compra.
- Matrícula do imóvel: a averbação das regras na matrícula é exigida pelo decreto.
Também dá para consultar a lista de empreendimentos com HIS no site da Prefeitura.
Posso vender um imóvel HIS ou HMP?
Pode, mas com limites. Durante 10 anos, contados da primeira venda da unidade ou da emissão do Habite-se, a venda só pode ser feita para famílias com renda compatível com a faixa original do imóvel, e dentro do valor máximo permitido.
Na prática, isso reduz o público de compradores e exige que quem vende peça a documentação de renda do comprador. Para saber o que muda depois desse prazo, o caminho é consultar a Prefeitura ou um advogado. Uma regra, aliás, continua valendo mesmo depois dos 10 anos: a proibição de usar a unidade para hospedagem por temporada.
Aluguel de imóveis HIS ou HMP: o que a regra permite
O aluguel para moradia é permitido, desde que o inquilino também se enquadre na faixa de renda do imóvel. Três pontos precisam estar em ordem:
- Valor do aluguel: o decreto limita a locação a até 30% da faixa de renda de cada categoria.
- Averbação na matrícula: a unidade destinada à locação deve ter uma averbação com a advertência sobre as regras de destinação.
- Contrato de moradia: a locação precisa ser para moradia, e o empréstimo gratuito do imóvel (comodato) também é proibido.
Curta temporada em HIS e HMP: o que é proibido e quais as consequências
Alugar HIS ou HMP por temporada, ou seja, por menos de 90 dias, é proibido. A regra vem do Decreto 64.244/2025, que vale mesmo que o condomínio aprove outra coisa em assembleia, e continua valendo depois dos 10 anos.
A fiscalização tem sido ativa. A Prefeitura enviou ofícios a plataformas de hospedagem pedindo a retirada de anúncios de mais de 60 mil unidades HIS e HMP e já aplicou multas que somam R$ 7,7 milhões. Na Justiça, já houve decisão que anulou uma assembleia que discutiria liberar a curta temporada em um condomínio de HMP.
Quem quer alugar um imóvel por temporada deve, portanto, conferir antes se ele não é HIS ou HMP. Denúncias de uso irregular podem ser feitas pelo 156.
Se o HIS ou HMP não combina com o seu momento
Nem todo mundo se encaixa na faixa de renda de um HIS ou HMP, e nem todo mundo precisa de um contrato longo. Quem está mudando de cidade, vem a trabalho ou quer testar um bairro tem outros caminhos, em imóveis que não passam por essas regras.
Uma opção é o imóvel por assinatura, em que a pessoa escolhe o período de estadia e fecha tudo de forma digital. Na Housi, por exemplo, o aluguel é feito pelo aplicativo, em apartamentos mobiliados, sem fiador e sem burocracia.
Aluguel de imóveis HIS ou HMP: como escolher a moradia certa com a Housi
Voltando à dúvida do começo: é possível comprar, vender e alugar HIS e HMP, desde que a renda esteja na faixa, o contrato seja de moradia e a curta temporada fique de fora.
Se você é proprietário de uma unidade HIS ou HMP e quer alugar dentro das regras, a Housi também pode ajudar. Com o Housi Aluguel HIS, nós cuidamos da gestão da locação de longo prazo, da divulgação ao relacionamento com o morador, incluindo a análise documental e a validação de renda do inquilino, para que ele se enquadre nos limites de cada categoria. Nessas unidades não existe curta temporada, e a locação é sempre residencial, como a regra exige. Isso vale para proprietários e imóveis que atendam a todos os requisitos que mostramos ao longo do texto. Fale com os nossos especialistas de gestão pelo WhatsApp e saiba mais.
Se o seu caso é outro, o caminho é escolher uma moradia que combine com o seu momento.
Na Housi, também disponibilizamos apartamentos mobiliados pelo app, sem fiador. Você escolhe por quanto tempo quer ficar, podendo ser alguns dias ou até mesmo mais de um ano. Conheça a Housi e escolha o seu próximo apartamento
Perguntas frequentes sobre o Housi Aluguel HIS
1. O que é o Housi Aluguel HIS?
É o serviço de gestão de locação residencial de longo prazo para unidades enquadradas como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular), realizado de acordo com a legislação vigente. A Housi oferece uma solução profissional para essa gestão, conectando investidores e moradores de forma segura, transparente e totalmente alinhada às regras aplicáveis.
2. A Housi faz short stay ou hospedagem em unidades HIS?
Não. As unidades são destinadas exclusivamente à locação residencial de longo prazo, conforme previsto na legislação.
3. Qual é a diferença entre o modelo tradicional e o Housi Aluguel HIS?
A principal diferença é que a Housi realiza toda a gestão da locação, desde a divulgação até o relacionamento com o morador, garantindo conformidade com as regras aplicáveis às unidades HIS.
4. Quem pode morar em uma unidade HIS operada pela Housi?
Podem morar nas unidades as pessoas que se enquadrem nos limites de renda previstos para cada categoria habitacional e que atendam aos critérios de validação documental exigidos pela legislação.
5. Como a Housi seleciona os moradores?
A seleção é realizada por meio de análise documental e processos de validação conduzidos por parceiros especializados e equipes responsáveis pela operação.
6. A Housi verifica renda e documentação?
Sim. O processo inclui todas as validações necessárias para garantir o enquadramento do locatário nas regras aplicáveis.
7. Quem cuida da administração do imóvel?
A Housi é responsável pela administração e gestão operacional da locação, incluindo divulgação, atendimento, formalização contratual e suporte durante a vigência do contrato.
