O retorno de investimento de um imóvel é o que sobra do aluguel depois de pagar todos os custos, somado à valorização do imóvel quando ela existe, dividido por tudo o que você colocou nele. O número final muda bastante conforme o jeito de alugar, e é por isso que este guia compara três situações para o mesmo studio: alugado vazio, alugado decorado e alugado decorado com gestão profissional.
A lógica do guia é simples. Você acompanha um único studio de R$ 400.000 ao longo de 4 passos (quanto foi investido, quanto entra de aluguel, quanto sai de custos e quanto ele valoriza). Ao final de cada passo, vê os resultados das três situações lado a lado. Os valores são fictícios, servem para mostrar a conta, e você pode trocá-los pelos do seu imóvel.
Neste post você encontra:
- Como funciona a conta deste guia: um studio, três situações
- Passo 1: monte o investimento total de cada situação
- Passo 2: projete a receita de aluguel de cada situação
- Passo 3: desconte o que sai do seu bolso e veja o retorno líquido
- Passo 4: some a valorização e chegue ao retorno total
- ROI, rentabilidade ou payback: qual indicador usar em cada decisão
- Imóvel ou renda fixa: o que rende mais?
- Por que decoração e gestão mudam o resultado do studio
- Retorno de investimento de um imóvel: compare cenários antes de decidir
Como funciona a conta deste guia: um studio, três situações
A conta deste guia parte de um mesmo studio, de R$ 400.000, com condomínio de R$ 450 por mês e IPTU de R$ 1.500 por ano. O que muda de uma situação para outra é só a forma de colocá-lo no mercado, e é isso que mostra quanto cada escolha pesa no resultado.
As três situações são estas:
- Studio vazio: alugado sem móveis por R$ 2.000 por mês, com 2 meses parado por ano e R$ 1.000 por ano de manutenção.
- Studio decorado: recebe R$ 30.000 de decoração antes de ser alugado. Com isso, o aluguel sobe 20%, para R$ 2.400 por mês, o imóvel também fica 2 meses parado por ano e a manutenção sobe para R$ 1.800 por ano, porque há mais itens para cuidar.
- Studio decorado com gestão: é o studio decorado, mas com uma gestão profissional que cuida de anúncio, preço e ocupação. O tempo parado cai para meio mês por ano, e a gestão fica com 10% da receita.
Esse acompanhamento vai em quatro etapas. Nos passos 1 a 3, você chega ao retorno bruto e ao retorno líquido por ano. No passo 4, soma a valorização e fecha o retorno total em 5 anos. O resultado de cada situação aparece sempre na mesma ordem: vazio, decorado e decorado com gestão.
Passo 1: monte o investimento total de cada situação
O investimento total é tudo o que você paga até o studio estar pronto para gerar renda: preço de compra, impostos, custos de cartório e o que for necessário para deixá-lo alugável. É esse total, e não só o preço do imóvel, que fica no denominador de qualquer indicador de retorno.
Na compra entram o ITBI e as despesas de escritura e registro. O ITBI é um imposto municipal e a alíquota varia por cidade. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3% sobre o valor do imóvel. No studio de R$ 400.000, isso dá R$ 12.000 de ITBI, e mais R$ 6.000 de escritura e registro. A aquisição chega, então, a R$ 418.000.
Depois vem a preparação para alugar. O studio vazio não tem esse gasto. Nos outros dois, a decoração custa R$ 30.000, entre projeto, mobília, eletrodomésticos, instalação e enxoval. O resultado do passo:
- Studio vazio: R$ 418.000 investidos.
- Studio decorado: R$ 448.000 investidos.
- Studio decorado com gestão: R$ 448.000 investidos.
Passo 2: projete a receita de aluguel de cada situação
A receita do ano é o aluguel mensal multiplicado pelos meses em que o studio realmente fica ocupado. Quase todo erro de projeção vem de supor que o imóvel fica alugado os 12 meses, então vale descontar o tempo parado desde o começo.
Para ter uma régua de mercado, o índice FipeZAP de setembro de 2026 mostrou rentabilidade média de 6,13% ao ano no aluguel residencial, calculada sobre o preço médio de venda dos imóveis anunciados. Entre as capitais, Recife teve a maior rentabilidade, de 8,30% ao ano.
Esse é um retorno bruto, antes de qualquer custo, e vale lembrar que o índice mede preços anunciados, não os valores fechados.
Agora, as três receitas do nosso studio:
- Studio vazio: R$ 2.000 por mês durante 10 meses ocupados, o que dá R$ 20.000 no ano.
- Studio decorado: R$ 2.400 por mês durante 10 meses ocupados, ou R$ 24.000 no ano. Esse aluguel 20% maior parte do dado de que studios decorados estrategicamente têm rentabilidade média até 20% maior, segundo análises da Housi.
- Studio decorado com gestão: R$ 2.400 por mês durante 11,5 meses ocupados, ou R$ 27.600 no ano.
O formato de locação também altera a receita. A mensalidade tradicional é mais previsível, e a estadia flexível costuma render mais por mês, mas exige mais atenção. Para comparar os dois, vale ler o post sobre locação tradicional e moradia flexível.
Passo 3: desconte o que sai do seu bolso e veja o retorno líquido
O retorno líquido é a receita do ano menos todos os custos de manter o studio alugado: condomínio, IPTU, manutenção, taxa de gestão e imposto de renda. É o número que de fato fica com você, e costuma ser bem menor que o retorno bruto.
Nos três casos, o condomínio soma R$ 5.400 por ano e o IPTU, R$ 1.500. A manutenção é de R$ 1.000 no studio vazio e de R$ 1.800 nos decorados. No studio com gestão, a administração leva 10% da receita, ou R$ 2.760. Se você quer entender o que a gestão profissional costuma incluir e quanto pesa, o post sobre gestão de imóveis para locação detalha.
O imposto de renda não entra nessas contas porque o aluguel do nosso studio fica abaixo do limite de isenção de 2026. Se você tem outros rendimentos tributáveis, eles se somam no mês, então vale conferir o seu caso.
Com isso, o resultado por ano é:
- Studio vazio: R$ 20.000 de receita menos R$ 7.900 de custos (condomínio, IPTU e manutenção) deixam R$ 12.100 líquidos, ou 2,89% sobre os R$ 418.000 investidos. O retorno bruto, sem descontar custos nem vacância, seria de 5,74%.
- Studio decorado: R$ 24.000 menos R$ 8.700 de custos deixam R$ 15.300 líquidos, ou 3,42% sobre R$ 448.000. O retorno bruto é de 6,43%.
- Studio decorado com gestão: R$ 27.600 menos R$ 11.460 de custos (inclui a gestão) deixam R$ 16.140 líquidos, ou 3,60% sobre R$ 448.000. O retorno bruto também é de 6,43%.
A gestão melhora pouco o resultado líquido nesse caso, cerca de R$ 840 por ano. O ganho dela aparece mais na previsibilidade e no tempo que você deixa de gastar cuidando do imóvel.
Passo 4: some a valorização e chegue ao retorno total
O retorno total soma o aluguel líquido recebido no período com a valorização do imóvel. A valorização é um ganho real, mas só vira dinheiro quando o imóvel é vendido, e por isso é bom olhar os dois separadamente.
Para o nosso studio, vamos considerar um horizonte de 5 anos e uma valorização de 20% no período, o que dá R$ 80.000 sobre os R$ 400.000 do preço de compra. É uma hipótese para ilustrar a conta, e não uma previsão. Troque pela expectativa realista do seu bairro.
| Situação do studio | Investimento | Retorno bruto ao ano | Retorno líquido ao ano | Retorno total em 5 anos | Equivalente por ano |
| Vazio | R$ 418.000 | 5,74% | 2,89% | 33,6% | 5,97% |
| Decorado | R$ 448.000 | 6,43% | 3,42% | 34,9% | 6,18% |
| Decorado com gestão | R$ 448.000 | 6,43% | 3,60% | 35,9% | 6,32% |
O retorno total é o ganho de 5 anos (aluguel líquido acumulado mais os R$ 80.000 de valorização) dividido pelo investimento. A última coluna converte esse total em uma taxa anual composta, para facilitar a comparação com outros investimentos.
Repare no peso da valorização. Nas três situações, ela pesa tanto quanto o aluguel líquido acumulado ou mais. Por isso, o horizonte de tempo e a expectativa de valorização mudam tanto o resultado final.
ROI, rentabilidade ou payback: qual indicador usar em cada decisão
Cada indicador responde a uma pergunta diferente. O ROI serve para comparar o imóvel com outros investimentos, a rentabilidade anual serve para comparar um imóvel com outro, e o payback ajuda a decidir se um gasto específico, como a decoração, compensa.
O ROI é o ganho total dividido pelo investimento total, normalmente calculado para um período. É a coluna de retorno total da tabela acima. A rentabilidade anual (ou yield) divide o aluguel de um ano pelo valor do imóvel e é o número que o FipeZAP divulga. Os posts Rentabilidade de investimento imobiliário e Investir em imóveis vale a pena? usam fórmulas um pouco diferentes para o ROI, então vale conferir qual delas cada texto adota antes de comparar números.
O payback é o tempo para recuperar um gasto. A decoração do nosso studio custa R$ 30.000 e aumenta o líquido em R$ 3.200 por ano (de R$ 12.100 para R$ 15.300), o que dá cerca de 9 anos considerando só o aluguel. É um prazo longo, e por isso olhar apenas o aluguel pode fazer a decoração parecer cara. A decoração também ajuda a alugar mais rápido e a atrair mais perfis de inquilino, e esse efeito entra no cálculo quando você estima a vacância do seu caso. A conta da mobília está em detalhe no post studio decorado vs. sem decoração.
Por que decoração e gestão mudam o resultado do studio
Decoração e gestão mudam o resultado por três motivos: o studio pronto justifica um aluguel maior, fica menos tempo vago e tem a manutenção planejada. A tabela do passo 4 mostrou o efeito, e vale entender de onde ele vem.
Um studio mobiliado atende quem chega de outra cidade, quem vai ficar pouco tempo e quem não quer comprar móveis. Isso amplia o público e encurta o intervalo entre um inquilino e outro. O desgaste maior é real, então um projeto com materiais resistentes e um orçamento de manutenção realista fazem parte da conta.
É nesse ponto que a Housi atua com investidores. O Housi Decor entrega o studio pronto em até 2 meses, com projeto, obra, mobília, instalação e enxoval no mesmo pacote, e já são mais de 3.000 projetos entregues pelo país.
Retorno de investimento de um imóvel: compare cenários antes de decidir
Voltando à dúvida do começo: o retorno de investimento de um imóvel depende de quanto você investe, de quanto tempo ele fica realmente alugado e do que sobra depois dos custos. No nosso studio de R$ 400.000, o retorno líquido por ano subiu de 2,89% para 3,60% só por chegar ao mercado decorado e bem gerido.
Se você tem um studio, ou está decidindo qual comprar, o melhor passo é simular os seus números nas três situações antes de fechar qualquer coisa. Comece pelo Housi Estimate, que simula a rentabilidade do seu imóvel, e depois converse com os nossos especialistas para entender o quanto decoração e a gestão podem acrescentar ao seu resultado.
